*本文为「三联生活周刊」原创内容

文｜谢九

去年以来，全国多地物业费大幅降价，很多小区降幅超过20%甚至50%。随着物业费降价潮越来越猛，很多小区的物业公司宣布主动退出物业管理。房地产大变局之下，我国的物业管理正迎来一场历史性变革。

最近宣布主动“弃管”的物业，包括了很多知名企业，比如中海物业、龙湖物业等等。这些物业公司之所以做出主动撤场的选择，主要理由包括物业费下降、物业费欠费较高、以及成本上升等等。总而言之，核心原因就是物业管理不赚钱了，所以干脆退出。

《好团圆》剧照

对于物业公司而言，一个小区就意味着一头现金奶牛，不到万不得已不会放手。

在过去很多年，即使小区业主对物业公司不满意，想更换物管也是一件非常困难的事情。而现在越来越多的物业公司却主动撤场，之所以会发生这种颠覆性变化，直接导火索还是因为，去年以来蔓延开来的物业降价潮，让物业公司告别了躺赚的时代。

去年以来，全国多地出现了物业费降价潮，按照中物研协的数据，去年全国有100多个小区的物业费大降，降价幅度多在20%-30%之间。部分小区的物业费甚至直接对折。

这一轮物业费降价，和我国房地产市场的变局息息相关。随着我国房地产进入供过于求的过剩阶段，物业管理也开始深度洗牌。

在过去房地产高速发展的年代，大量楼盘拔地而起，带来了巨大的物业需求市场，物业公司迎来了历史性的黄金年代。按照国家统计局的数据，截至2023年底，我国物业管理企业多达37.5万个，比2018年大幅增长了近6成。

但是，随着我国房地产供求关系逆转，房地产的开工面积开始断崖式下跌， 2022年到2024年，我国房屋新开工面积分别下降39%、20%和 23%。今年上半年，房屋新开工面积继续下降20%。

对于物管行业而言，房地产新盘越来越少，而物业公司的数量还在高速增长，这就意味着行业开始进入存量时代。在僧多粥少的大环境下，同行之间的竞争越来越激烈，而业主的地位开始显著上升。

《欢乐颂》剧照

长期以来，物业公司在和业主的博弈当中，一直处于强势地位，大部分小区的业主对于物业公司的收费价格和管理模式，并没有太大的话语权。即使对物业公司不满意，也很难将其炒掉。

但是，随着物业公司越来越过剩，行业竞争日趋激烈，越来越多的物业公司不得不放下身段，通过提升服务和降低价格来打动业主，避免在竞争中被淘汰出局。于是，从去年以来，国内物业费降价就开始形成一股浪潮，在全国范围内蔓延开来。

除了行业之间的竞争导致物业费降价，监管层也开始从多个角度鼓励和支持物业费降价。

去年以来，多个地方政府要求对空置房的物业费进行减免，如果房子空置几个月以上，物业费要减免30%甚至更多。还有些地方政府对于物业费的收费标准设置上限。

在房地产低迷的背景下，很多地方政府都在想办法减轻购房成本，降低物业费虽然不能直接降低房价，但是能够降低买房之后的持有成本，这也相当于降低了购房成本。尤其是一些购买投资房的民众，买房之后如果房子租不出去，物业费就会成为一个不容忽视的成本。如果对空置房的物业费进行减免，就可以在一定程度上鼓励投资房需求。

除了地方政府之外，我国在法律层面也大大提升了业主的权益。2020年正式推出的《民法典》，明确规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”，业主委员会有权“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”。

在《民法典》出台之前，业主解聘物业公司是一件非常麻烦的事情，在现实操作中会遭遇很多障碍。随着《民法典》出台，业主的地位大大提升，可以在最大程度上自主选择物业公司。

统计数据显示，在民法典出台之前，我国住宅物业换手率只有1.7%，到了2024年，物业换手率提升到了3.3%。这显示出业主真正当家作主的地位越来越强。在可预见的未来，我国物业换手率还会持续大幅上升，大量不合格的物业公司将被业主淘汰出局。

《装腔启示录》剧照

所以，最近几年，房地产大变局，地方政府的介入以及法律层面的完善，在市场、监管和法律等多方作用下，物业管理行业的竞争越来越激烈，利润空间越来越薄，生存压力变得越来越大。

从上市物业公司披露的业绩来看，2024年，60家上市物企的净利润同比下降了近2成，其中有13家出现亏损，占比22%，亏损公司数量比上年多了5家。在全国30多万家物业公司中，上市物企属于盈利能力较强的公司，当上市物业公司都开始大面积亏损，那么，更多中小物业企业的压力可想而知。

很多物业公司为了保住不断下滑的利润，不得不将更多精力集中在优质项目上，所以，最近很多知名物业公司在一些小区主动宣布“弃管”，主要目的就是为了退出不赚钱甚至亏钱的项目，避免在下行周期里对公司整体业绩形成拖累。

在大型物业公司战略性撤退和转型的时候，也有一些中小物业公司乘势而上。比如有些小区物业宣布“零物业费”，不向业主收钱，而是通过深度开发其它方式来实现盈利，比如家政服务、社区团购等等。随着物业公司之间开始深度竞争，小区物业也将进入丰富多元的物业服务时代。

物业公司这一轮大洗牌之后，业主将逐渐摆脱被物业“管理”的地位，成为小区真正的主人。物业公司将不再凌驾于业主之上，从管理者蜕变为服务者。那些收费合理、服务优质的物业公司才有机会存活下来，而那些不能及时调整的物业公司，将在这一轮大洗牌中被淘汰出局。

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排版：球球 / 审核：小风

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