第一批买老破小的年轻人，正从包租婆变身收息佬
作者：三联.CREATIVE
10-29·阅读时长7分钟
每次回到长沙续签租约的时候，范俊杰喜欢骑着电瓶车，绕着自己那些房子转一圈，“远远地看到灯亮着，就很踏实”。
这两年，“买老破小收租”成了热门话题。有人用几十万在长沙买下一套小房子，每月收租两千元；也有人花三百多万在天津拿下7套老破小，月收租1.5万。社交媒体上，“包租婆”一度成了年轻人最羡慕的身份。
但真正入场后，很多人才发现，这笔账并没那么好算，表面亮眼的租售比，就像商场柜台里打光后的钻戒——一旦关掉滤镜，刨除维修翻新、中介费、空置期等成本后，到手收益可能才刚刚跑赢通胀，一旦房价下跌，房租赚来的小钱，甚至抵不上资产贬值的亏损。
收房后的第一关：老破小开荒
图源：@饭俊杰
年轻人对“收租”的理解正在发生变化。如果目标不是拥有房子本身，而是每隔一段时间就能收到一笔钱，有没有别的选择？ 第一批入局的年轻人开始换赛道，他们告别线下看房、上门修水管的房东生活，而是转头买入红利类指数基金、高股息股票，给自己增加一份定期到账的现金流。他们调侃自己是新的“收息佬”——从攒利息、攒房租，到攒股息。
范俊杰是这条路上走得最远的人之一。从2023年开始，他在长沙接连购入了14套老破小，最疯狂的时候，一个月就买了两套。
起点很偶然。当时他因创业常驻长沙，看惯了北京、上海动辄几百万的房子，突然看到地段绝佳、算上装修三十多万的房子，他第一反应就是“很便宜”，觉得“反正也要租，莫不如买一个”。没过多久，长沙核心老城区一套54平米的老破小，成了他人生中的第一套房子。
范俊杰第一套房改造后的样子
买到第四套时，范俊杰意识到，买房收租不是一门只要买入就能自动运转的生意，地段、装修、对租户需求的判断，都要拿捏得当。 他摸清了长沙租房市场的空白地带：千元以下是装修老旧的纯老破小，3000元以上是核心医院旁新建的电梯房，夹在中间的优质房源是市场空白。 他把房子选在了湘雅医院周边，用近乎“模板化”的装修控制管理成本。到后来，范俊杰在长沙有11套房子在出租，年租金收益约18万，平均租售比接近7%。靠着这套精细化打法，他把租房做成了流水线。
范俊杰的房产证
但再好的运营，也扛不住市场的变化。 捡漏房源越来越少，房租涨幅持续放缓，租客退租、房屋维修都会吃掉利润。他算过一笔账：一套账面租售比 7% 的房子，刨完隐性成本，实际到手往往要打不少折扣；而一旦房价小幅回调，几年的租金可能都被资产贬值吞掉。 一次新拿下的房源连续空置三个月，装修投入迟迟无法回本，让他彻底想明白：房产是重资产，要管装修、管租客、扛空置，本质是一门需要随时投入精力的 “体力生意”。 范俊杰的精细化打法已经很难复制，普通人的体感更直观。
范俊杰装修的房子，有着高度统一的风格。
宝妈嘻嘻人在深圳，她的入场动机很现实：宝宝出生后，她离开了职场，家庭需要一笔稳定的现金流来支撑日常开支。听说长沙的老破小租售比能做到6%，咨询了有经验的朋友后，她很快买下了好几套房。 房子租出去，租金打进账户，嘻嘻感到这笔投资有了实实在在的回报。相比于股票需要考虑何时买卖，房租是每个月直接到账的钱，这让她觉得很安心。 但异地管房处处碰壁。水龙头买错、热水器安装临时加价……有时候一个电话打过来，她就得花钱找人跑腿。后来，她索性就不再装修，直接放弃了装修带来的高租金。她还买过一套无法按预期出租的房子，装修、找租客拉扯了几个月，最后才勉强转手。
装修碰上需要当面处理的问题，嘻嘻也会请中介帮忙。
房租到账，也不代表稳赚。她坦言，账面上达到了每月5000元的目标，但一旦房价下跌或空置几个月，实际收益就“可能低于及格线”。 从长沙到重庆、成都，租售比高的老破小就像是一种不可再生资源。在许多已经上岸的人看来，入局的最佳时机已经过去了，过往高租售比的案例可能很难再复制。 范俊杰也决定暂停买房。“除非有特别优质的资产，就买一卖一，调一下仓。”
范俊杰对投资理财并不陌生。刚开始工作时，他把钱放在余额宝里，后来又尝试买基金。“有几年基金甚至赚了100%，一度认为自己是投资天才。后来经历了几次市场的‘黑天鹅’，才意识到自己就是一个普通人”。
而普通人想要赚钱，“首先就要抛掉暴利的幻想……现在已经是复利时代了”。
在收租之外，范俊杰也长期关注红利指数基金。这类基金按周期分红，能带来现金流，又通过一篮子股息率较高的股票，分散风险，降低对单一公司的依赖，整体更为稳健。他也清楚，分红并非固定利息，基金净值也会涨跌，拿到分红不代表整体盈利。
“买老破小收租”热潮还没过去，“收租”转向“收息”的话题又登上热搜，引发广泛讨论。
在他看来，收租和收息有相似之处：“它俩都是优质的生产资料——能产生现金流的资产。虽然都需要承担可能亏损的投资风险，但只要主体比较靠谱，我就会把它归为优质的生产资料。” 而二者的差异在于持有成本和体验。范俊杰认为，老破小的流动性不如红利基金：如果下周急着用钱，基金可以相对方便地赎回；老破小哪怕价格很低，从挂牌到钱到账也可能需要两个星期以上。此外，一套房子的中介费、税费等交易成本，还可能占掉房款的5%到10%。 当收租和收息的账越算越细，“多买一套房”就不再是目标本身，能持续带来现金流的“红利收息”，也开始受到越来越多年轻人关注。 社交媒体上，有人计划靠红利资产给自己在社保之外再留一份“养老金”；有人像当年攒金豆一样攒起了红利基金；还有人给自己定下目标，要一直攒高股息的股票，直到分红能覆盖日常的生活费。
网络上攒红利基金的年轻人
长沙的房子安排妥当后，嘻嘻也关注起了红利基金。她早年也在支付宝上买过黄金，只是买入后不久，就因为家里需要用钱卖掉了。后来她尝试过其他基金，最后发现自己对风险的“极度厌恶”，基本都是买入后迅速出手，根本“拿不住”。 红利类基金定期分红的特点，一定程度上缓解了嘻嘻对投资的不确定感，也成了她重新学习理财的一个起点。 90后上海投资者Ivan则是另一条路径。他不仅在上海、苏州购入过多套老破小，也长期持有高股息股票。但房子并非想买多少就能买多少，限购政策、持有成本和房产税等因素，都压缩着继续买入的空间。而且在上海这个超一线城市，老破小很难单纯靠收租快速回本，对Ivan来说，这项投资更多来自他对当下行情和房子未来增值空间的判断。相比之下，高股息股票更加灵活，分红也能用于房贷周转。 Ivan很早就开始炒股，大学毕业后还在证券公司工作过。他曾经相信自己很懂市场，经历融资交易带来的重创后，他开始重新审视自己的投资方式，如今更关注公司的长期盈利能力、分红记录和负债水平，也会分散持有高股息股票。
收房后，Ivan自己刷墙的老破小，“怒省4000”。
图源：Ivan认知实战派
和范俊杰、嘻嘻、Ivan做出同样选择的年轻人，越来越多。Wind数据显示，截至10月12日，全市场红利基金总规模突破4200亿元，较去年同期增长20.58%。蚂蚁财富数据显示，今年上半年，“红利”“股息”关键词搜索量同比增长近3倍；红利指数基金用户中，95后、00后占比近四成，同比增长44%。 对年轻人来说，红利收息正在成为理解投资、规划现金流的一种新方式。
暂停买房后，范俊杰的生活节奏慢了下来。
每个月的房租打进来，加上其他的投资收益，范俊杰会按照比例再分配进不同投资里。过去因为买房从红利股调出来的资金，也在陆续补回去。
“其实还是基于过往的投资纪律在操作。”范俊杰会按照风险给投资分级：中高风险的投资大概占了30%，这部分波动特别大，尽量用一种“放在那就不是自己的钱了”的心态对待；风险等级再往下降，房子收租、红利基金这类中低风险投资占30%；最后一部分则是不会损失本金的银行存款和放余额宝里的钱。
对于初入职场的年轻人来说，原始积累有限，未必能复刻这套配置，但也需要给自己留足余地。他们将钱按照用途和流动性需求分配不同“岗位”：拿出一部分自己可以承担风险的钱，用于定投指数基金，学会理解市场节奏；暂时不急用的钱，可以定投债券基金或红利基金，降低整体波动；随用随取的钱则放在余额宝里赚点零花钱，紧急要用也不抓瞎。
“复利的门票就是痛苦。”嘻嘻说。收租让她看到了现金流带来的安全感，随着大额存单陆续到期，她计划先从红利基金开始熟悉节奏，虽然有波动，但可以在合适的时候分批买入，逐步搭建自己的投资框架，不急着一次找到答案。
嘻嘻在阳台养的三角梅
“收租”和“收息”的布局都走上正轨后，范俊杰从忙碌的生活中退出，选择在老挝磨丁旅居。 在30岁之前，范俊杰过的是另一种生活：当时他在互联网医疗行业做销售管理，每天工作18个小时以上，一年有300多天都在出差。如今，他想把更多的时间留给自己。他学了泰语和老挝语，每天睡到自然醒，然后读书，下午再花30元人民币做个老挝式按摩。
旅居生活的悠闲，是以前的范俊杰无法想象的
当然，收息不等于稳赚。股价会波动，企业分红也会随业绩调整；就像收租，永远有空置和房价下跌的风险。两种现金流生意，没有绝对优劣，只有适合与否。 年轻人追逐现金流，本质上不是投机暴富，而是不再把全部身家押在单一资产上。不赌房产升值，不赌股价暴涨，只求资产持续产生现金流。 当收入来源多了一些选择，生活也就多了一些腾挪的空间。 【今日话题】 收租还是收息？ 你会怎么让闲钱变成现金流？ 策划丨三联.CREATIVE 编辑丨孙宏 作者＆排版丨梅卡 图片来源丨受访者、小红书
文章作者
三联.CREATIVE
发表文章679篇 获得0个推荐 粉丝2人
现在下载APP，注册有红包哦！
三联生活周刊官方APP，你想看的都在这里
