大家好！我是韩秀云，我们来聊一聊经济。

 我们在前面讲过，稀缺性概念，买房一定要选择稀缺性的房源。经济学还有一个重要的概念就是机会成本。所以这节课，我给大家讲，什么叫做机会成本？然后再谈买卖房子的机会成本。

一、机会成本的概念

什么叫做机会成本？今天你听我的讲座，这个时间段，你就不能干别的事情。你不干别的事，你不赚别的钱，就是你今天听我课的机会成本。

机会成本定义是：你干这件事就不能干那件事，你不干那件事的损失，就是你干这件事的机会成本。这个概念不好理解。我们举例来说明。

例子1，运动员和读大学的机会成本

例如：在运动赛场获得冠军的人常常放弃读大学机会，他去参加国际比赛拿到冠军，冠军的机会成本是什么？就是他没有上大学。反之，如果他选择了上大学，没得冠军是他上学的机会成本。

选择什么是对他来说是经济呢？他考虑的是机会成本。有人趁自己年轻努力拿到冠军，实现人生理想，还有很多奖金。之后再读大学选，将来既有工作，还有经济上富裕。他认为这是非常划算。反过来，一个人做运动员很多年，可惜他不是这个料，既没拿到冠军，也没上成大学。我们就说，他做运动员的机会成本太大。因为他耽误上学的机会。 

在清华，我曾经教过奥运冠军的学生们。他们常说，老师，我们不是不想好好学习，好好听课，只是我们的心思不在这上面，我们必须全力以赴盯着打比赛，如果打不出好成绩，我们的职业生涯就完了。我说这就是机会成本的概念。你们确实要作出选择。看哪个机会成本更大就放弃哪个，你们要选择机会成本最小获得产出最大的那件事来干。

例子2：北大听课

例如，2000年后我在北大上课，有一个老板说，老师，听你一天课，我没有去谈一笔生意，我少赚了10万块钱。我说，确实，你今天没有赚的钱是听我课的机会成本。但是，如果你没听我的课，如果你的投资失败，损失的不是10万元可以打住的。

那这位老板要选择是听课呢？还是去谈生意？他要比较的是机会成本。要看哪个机会成本最小，让他收益最大化。

例子3:

又比如，我忙了八个多月的时间做音频节目，这八个月我放弃了干别的工作。我在别处没赚的钱，就是我做这个节目的机会成本。我要比较的是，做哪个工作让机会成本最小。这里举了三个例子，你听明白什么是机会成本这个概念了么？

诸位听众，你每天都面临着选择。你要选择的是，机会成本最小，获得产出最大，这是你每天面临的事情。只有选择对了，你的人生才能够经济地生活。

经济学的重要概念，一个是稀缺、一个是机会成本。

你每天做事的时候，都要想一想，我做这件事，它稀缺吗？我该选择吗？我做这样事情的机会成本大吗？

为什么有些人做事情容易成功，而有些人做事情经常失败呢？就是很多人没有经济学的头脑，不会用经济学理念指导自己的人生，他就不会作出正确选择。

如果你懂得选择稀缺，选择做事的机会成本小，获得产出最大。那你的人生就会更经济，更能做正确的事。你想想看，人一生的时间是稀缺的，把这么稀缺的时间浪费在机会成本很大的事情上，那你的一生不就收效甚微了么？

二、买房要考虑机会成本

2016年我在清华给企业班学员们上课，在上课前我正在教室里备课，就听到一个企业家说：大家好好听韩老师的课，在2006年我来清华听课，当时韩老师说，北京房价未来会涨，可我没买房，回到家乡投资了4000万，我现在全赔了，损失了4000万。

我抬头问到，老总，你赔的是4000万吗？如果你在北京买房，当时房价不到1万一平，现在5万，您的4000万可以买下4000万平米的房子，现在这些房子的价值是两个亿，所以你赔的不是4000万，而是2个亿。这个老总他还没有机会成本的概念。

他没在北京买房，而是回家投资企业，4000万都赔了。如果在北京买房会赚2个亿。我们就说，他回去投资这件事的机会成本太大了。

那么说到买房，那什么是买房的机会成本？

假如你有一笔钱，如果没有买房，去干别的事，那没买房赔的钱是你干那件事的机会成本。那这笔钱是买房呢？还是干别的事情？要考虑的是机会成本。如果你是刚需，就是你需要住，我的观点是：你何时买房都是对的。什么是刚需，就是这房子是你和你家人都需要住的，这就是刚需。

为什么？比如说，一套房100万元，首付30万，贷款70万。反正你是自己住着，房价跌了你也住，房价涨了你也的住，房价涨跌跟你没有什么关系。如果房价涨了你把房子卖了，可以多得到很多钱，但是除非你不在买房了，假如你再买房，还要花同样或者更多钱才买回来。所以，当我们只有一套房时，房价的涨跌和我们关系不大，只是一个心理上的感觉，房价涨了，我的财富增加了。如果你问，我没有买房，我手里连一套房都没有，那房价的涨跌就和我有关系了吧？

如果你是第一套，买房是刚需，就不要犹豫了，任何时候买房都不为错。年轻人首付不够，可以找父母借一点钱，以后偿还他们。这样做非常合适，以后工资会涨，但房价涨幅远远高于工资的涨幅。我曾经这样给了很多年轻人的建议，它们都在房价低的时候贷款买了房子。

在清华读MBA的学生，凡事在我班上听了我课的人，都在北京房价低的时候买房了。2016年我和这些同学聚会时，他们说：老师，非常感谢你，在北京房价低的时候建议我们买房，这十年北京的房价涨了这么多，如果当时我们没买房子，现在我们肯定就买不起了。

香港人卖房的故事。

2000年前后，我在北大上课，那天班里来的企业家很多。下课后，坐在后排有一个香港的学员说，老师，我在香港有一套房子，我想卖掉。我说别卖，他说就卖，我说，别卖，他说就卖。我说你上前来说话。

我问他，老板你为什么卖房呢？他说，香港的房价太高了，我担心香港的房产会跌，我想卖掉房产，躲过房地产泡沫的风险？

我问他：你怕香港的房价跌，你不怕港币贬值吗？大家看，我问的多么专业啊。如果把香港的房子卖了，就变成港币了。你担心香港的房子会跌，你就不担心港币贬值吗？而且我判断，港币贬值的速度比港产更快！

他说，我就要卖房，你给我一个建议吧。

我给了他三句话的建议

第一，你卖了香港的房产，就变成港币了，但是你不能拿着港币，因为港币会变质的。

第二，你把港币兑换成人民币，当时港币贵，人民币便宜。你可以换多一点人民币。但是人民币也会贬值的。

第三，你拿着人民币到深圳来买一套房子。

未来深圳房产会涨，你换成人民币：人民币和港币相比，会涨

人民币换成港币，你回到香港再买一套房子，估计你买不回来了。

那后来的结果如何呢？我们问大家，之后的发展，是香港房产跌了，还是港币跌了？

现实和他想的正好想法，我们说，是香港的房产升值了，港币跌了，港币跌了多少？原来是1:1.16，现在是0.8:1。港币跌了40%，香港的房产升了，升了多少？原来1套房子是1200万，现在是2800万，升了一倍。这个故事说明了什么？

就是一种资产和一种币值不是一回事。它们之间可以交换，但是各有各的价格走势。就像港产和港币不是一回事，人民币和人民币资产也不是一回事。这个香港人卖房这件事的机会成本太大了。

因此，你要买房或卖房时都要考虑机会成本。

总结一下，机会成本这个概念的重要性，你学会使用了吗？

你每天都要比较一些机会成本的大和小，这样你的一生就很经济。

大家买房要注意一些什么呢？

l  你是买现房还是买起房？

2  你是买精装还是毛坯房？

3  你是贷款买房还是现金买房？

好了，就到这里。让我们下节课再见！

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