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文｜ 谢九

最近几年，越来越多的外地人去云南买房，成为当前楼市购买的主力军。在全国楼市一片萧条之际，为什么云南迎来这么多外地购房者呢？

今年以来，外地人在云南购买了4万多套房，占全省销量的比重达到了33.5%，创下同期历史新高。这就意味着，云南每卖出三套房，就有超过1套房被外地人买走。

外地人去云南买房的潮流其实由来已久，但是最近几年，这种风气越来越明显。2022年-2024年，外省人士在云南购房占比分别为24.8%、 30.6%和31.1%，今年更是达到了33.5%。在部分热门城市，外地购房者占比更加惊人，比如西双版纳超过75%，大理超过50%，丽江超过40%……

这么多外地人去云南买房，到底是为什么呢？

风景优美加上房价便宜，这两大因素成为外地人来云南买房的主要动力。

云南有非常丰富的旅游资源，加上气候适宜，很多人来云南旅游之后，都会产生在当地居住生活的冲动。而当地房价相对便宜，也为外地人购房提供了可能性。尤其是最近几年，全国房价下跌，云南很多城市的房价也经历了较大的跌幅，可负担性变得更强。

以昆明来看，2023年到2025年，房价已经连跌3年，2025年更是加速下跌，今年前8月份，昆明的二手房价格下降了近8%。其他主要城市比如大理、丽江等等，最近几年的房价也基本持续下跌。

从绝对价格来看，目前昆明二手房价格不到1万元，大理的很多二手房，在网上的挂牌价格也只有6000元/平方米上下，很多精装修的小院子，挂牌价也只有几十万元。对于一线城市的中产而言，花费不多就可以在风景优美的云南拥有一套度假房，甚至还可以实现小院子的梦想，很多人还是愿意为此买单。

由于房价相对便宜，加上云南当地楼市对外地人也没有限购，所以，外地购房者这两年开始加速在云南购房，每年去云南旅居一段时间，成为中产阶级的一种生活方式。

2024年，有将近400万外地人选择旅居云南，同比增长超过20%。2025年上半年，280万外地游客旅居云南，同比增长45%，旅居游客在云南人均停留91天，同比延长11天。可以看出，去云南旅居的热潮正在逐年升温。

面对蜂拥而来的外地购房者，云南当地也意识到了巨大的商机。最近几年，云南政府开始将“旅居云南”作为一个重要品牌进行推广经营，大力宣传“有一种叫云南的生活”。一方面为外地人来云南旅居创造更好的条件，希望更多的外地人来到云南旅游甚至买房置业；同时更希望将旅居云南作为拉动云南经济的重要增长点。

外地游客来云南旅游，贡献的不只是传统的旅游消费，当外地人买走了超过3成的房子，旅居经济已经成为支撑云南房地产发展的重要途径。在全国房地产市场持续低迷的背景下，云南房地产市场开始企稳反弹，今年前8月份，全国房地产销售面积同比下跌了4.7%，而云南房地产销售面积同比增长了4.5%。这种逆势增长也是相当罕见。今年10月份，云南召开省委城市工作会议，云南省委书记王宁提出“加快推动房地产发展”，以旅居带动房地产发展，已经成为云南的重要战略。

在这样的大背景之下，云南还会想尽办法吸引外地人过来旅游买房，当云南政府和外地游客形成双向奔赴，可以预见的是，未来几年，旅居云南的风气还会继续升温。

不过，随着越来越多的外地人去云南买房，很多人买房的目的也不再纯粹，在云南买房并不只是为了在当地旅居，有相当部分选择将房子用作民宿经营。投资成为外地人在云南买房的重要目的之一。

有些人在云南买房，完全是为了经营民宿，在风景优美的景区买下房子，然后进行改造，最终用作民宿。这种完全以经营目的的买房行为，其实已经和生活方式已经没有太大关系。

还有一些外地人在云南买房，是为了旅居和民宿兼顾。外地人在云南买房之后，通常交给当地的托管机构进行民宿经营，双方按照协议分成。业主每年可以选择过来度假一段时间，短至一周，长至几个月。这样既可以实现旅居云南的梦想，又不至于让房子长时间空置。

最近几年，去云南买房做民宿已经成为一种潮流，如果主要目的是为了旅居云南，做民宿只是附带增加一点收入，对收入多少也并不在意，这种旅居加民宿的办法还是一种可行的选择。不过，如果在云南买房的主要目的是为了通过做民宿赚钱，从经济角度来看，这可能并不划算。

云南做民宿最大的风险在于供应过剩。由于越来越多的人去云南做民宿，当地的民宿已经遍地开花，官方数据显示，仅仅大理的民宿数量，就已经占全国民宿数量的5%左右。

在前些年，云南的很多民宿都是靠旺季赚钱，弥补淡季的亏损，能够勉强实现全年盈亏平衡就已经算不错。但是随着民宿供应量越来越大，现在即使旺季也难以赚钱，2024年的国庆长假，大理民宿的平均入住率也只有64%。有将近3成的民宿在旺季期间也无人入住，在淡季时候的经营也就可以想见了。

在供应过剩的压力之下，大理民宿只能靠价格战争夺客源，导致利润率越来越低，有些民宿经营者实在支撑不下去，最终只能选择退出。在大理景区，民宿转让的招牌遍地都是，苦苦等待新的接盘者。

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排版：小雅 / 审核：同同

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