*本文为「三联生活周刊」原创内容

文｜谢九

最近，国务院常务会议提出，要“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，这意味着楼市即将迎来新一轮大力度的刺激。我国楼市到底还会放出哪些大招，这一次房价是否能够实现止跌反弹呢？

管理层之所以要提出“更大力度”推动房地产止跌回稳，原因在于，经过去年以来的强刺激之后，一度回稳的房价又开始掉头向下。如果没有更大力度的政策出台，房价有可能再度加速下跌。

去年9月份，中央政治局会议首次提出要促进房地产市场止跌回稳，从最高层面发出了房地产的救市信号。随后，一系列重磅救市政策陆续出台，让冰冷的房地产市场开始有所升温。

《平凡女孩买房记》剧照

去年10月份，一线城市的二手住宅价格出现了13个月以来的首次上涨，随后更是连续4个月环比上涨。二三线城市的房价虽然没有反弹，不过下跌的幅度也开始明显收窄。总体来看，全国房地产市场一度出现了止跌回稳的迹象。

不过，政策刺激效应终究难以长期持续。从今年2月份以来，一线城市的二手房价格开始环比下降。以最新公布的5月份房价来看，房价跌幅更是加速扩大，显示出政策刺激效应已经消退。也正是在这样的背景下，管理层提出了“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。

过去几年来，我国房地产刺激政策已经推出了一轮又一轮，能用的手段其实已经基本用尽，现在如果还要继续采取“更大力度”，真正能够推动市场的大招，其实只剩两个，一是完全解除限购，二是大幅降低首付标准。

从解除限购来看，目前在全国范围内，绝大多数城市其实都已经完全解除了限购，继续维持限购的只有北京、上海、深圳和三亚。所以，当前楼市关注的焦点在于，一线城市是否会最终解除限购？

在一线城市当中，广州早在去年9月份就已经解除了限购。最近，广州更是全面解除了房地产的所有限制性政策，包括限购、限售和限价等等，在一线楼市当中走在最前面。

《学区房72小时》剧照

除了广州之外，其余三大一线城市的限购政策也有所松动。深圳市对于非中心城区已经不再有任何限购；北京对通州地区不再实施额外的双限购，对五环外地区可以多购买一套住房等等；上海也对非核心区域放松了限购。除此之外，这几个一线城市还下调对外地人士的社保或个税年限要求，也相当于在一定程度上变相放松了限购。

随着这一次国务院要求更大力度推动房地产市场止跌回稳，加上三大一线城市自身也有财政收入压力，可以预见的是，北京、上海和深圳的限购还会逐渐放松，甚至不排除到最后完全取消限购。北京、上海和深圳如果完全取消限购，将是我国楼市刺激最后的重磅炸弹。

除了取消限购之外，我国楼市还有一个大招就是降低首付款比例。首付款比例大幅下调，意味着买房的门槛更低，更多的低收入家庭也有机会买房“上车”。由此可以吸引更多的买家入场，为楼市带来更多需求和支撑。

《心居》剧照

事实上，去年以来，我国就已经开始下调首付款比例。去年9月份，央行发布新规，商业性个人房贷不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

在此之前，我国首套房的首付款比例为20%，二套房首付款比例一直远远高于首套房，最高时曾经高达40%，后来逐渐下调到30%和25%。

去年9月份，我国将首套房和二套房的首付标准统一下调到15%，已经是一次重磅调整。如果要以更大力度推动房地产市场止跌回稳，首付标准还有可能继续下调。

如果从国际市场来看，很多发达国家的住房首付款比例都在10%左右，最低的甚至只有5%左右。如果按照10%的国际标准来看，我国现有15%的首付款比例，理论上而言还有继续下调的空间。

不过，我国即使放出取消限购和降低首付的大招，更大的作用可能也只能短期止跌，很难逆转楼市的长期基本趋势。

《心居》剧照

从取消限购来看，北京、上海和深圳如果放松甚至取消限购，是否就能带来房价大涨呢？

取消限购如果能够带来房价大涨，需要一个重要的假设前提，那就是市场上存在大量需求，只是因为限购政策而无法入场。但现在的事实并非如此，随着我国房地产供求关系发生重大变化，即使是一线楼市，需求也已经大幅萎缩。一线城市放开限购之后，可能在短期之内会迎来少数增量需求，但是，当这部分需求被消化之后，房价还会回到之前的趋势，甚至还有可能加速房价下跌。因为当人们发现，限购政策取消之后，房价也无法上涨，这将进一步加剧人们的恐慌心理。

从广州的房价走势就能看出来。同为一线城市，广州率先在去年9月就彻底放开了限购，那么，解除限购之后，广州的房价走势如何呢？

《安家》剧照

从去年9月份到今年5月份，广州无论是新房还是二手房，价格无论是环比还是同比全部下跌，尤其是最近的房价更是加速下跌，以最新的5月份数据来看，广州的新房价格同比下降了10.4%，二手房同比下降了12.5%。解除限购对于房价的影响，由此可见一斑。

从下调首付款比例来看，对于房价的刺激效果也不会太明显。因为中国普通民众对于加杠杆普遍心态谨慎。当前15%的首付款，意味着85%的贷款，对很多普通民众而言其实已经是很高的杠杆。

如果首付款继续下调到10%甚至更低，虽然买房变得更加容易，但是90%甚至更高的贷款比例，意味着每个月的房贷压力将相当可观，考虑到未来收入的不确定性，这足以让很多普通民众失去高杠杆买房的勇气。

房贷杠杆过高，对普通人而言还意味着资产和财务状况更加脆弱，尤其是在房价的下行趋势里，首付比例越低，就越容易陷入负资产的风险。如果首付比例下降到只有10%，那么，当房价下跌超过10%，就可能让你的住房沦为负资产。以当前房价走势来看，房价下跌10%，在很多城市不到一年时间就可以实现。

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排版：球球 / 审核：然宁

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